利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率,作为持有经营物业的评判指标,一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标?参考评价指标ROA—即资产收益率(Return on Assets,ROA),又称资产回报率,是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。资产收益率=净利润/ 总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率=税后利润/所有者权益PART TWO一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程?项目总投资包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用,一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用,一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产开发项目的评价分析过程?相关税费序号项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产开发项目的评价分析过程?假设项目基本指标开发建设用地面积(平米)总开发量(平米)住宅(平米)写字楼(平米)容积率100,000500,000300,000200,0005.00?土地成本及楼面地价测算土地总成本(万元)600,000自有住宅物业(m2)300,000自有写字楼物业(m2)200,000权益楼面地价(元/m2)12,000
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