商铺测算(市场法、收益法)

3700000 2、纯收益 a(元)1264.5717 233278.8201 233983 3、年递增(S)3.00% 0.00% 3.00% 4、递增年限 T(年)43.3 100 3、收益年限 n(年)43.3 3838 4、资本化率试算值 r5.114% 2.839% 5.169% 试算,保留 3位小数 5、试算验证指标 0.000 -230697.121 -159602.932 =销售价格-收益价格五、平均资本化率 4.374% 算术平均值收益法测算商业用房价格( 无租约) 内容取定参数计算结果备注一、年有效收益(元)4852766.00 =(1×2×3×4)×365 1、总建筑面积(M 2) 311.00 房产证载明面积 2、租金(元/M 2.日) 45.00 客观租金 3、可出租面积比率 1.00 4、出租率 95% 客观出租率二、年运营费用(元)709095.00 年运营费=3+4+5+6 1、房屋重置单价(元/m 2) 1000.00 根据同类建筑重置价格确定 2、成新率 0.95 3、年维修费 0.0% 0.00 一般为建筑物重置价的 1.5% —2%, 4、年管理费 0.0% 0.00 一般占年租金的 2%—5%, 5、保险费 0.20% 591.00 一般为建筑物现值的 0.15% —0.2% 6、房产税、营业税、城建及教育附加等 14.60% 708504.00 为租金的 17.55% (企业)、14.6% (个人) 三、年纯收益(元)4143671.00 =年毛收益-年运营费用四、收益价格测算 1、年纯收益 a4143671.00 2、收益年递增率 s3% 3、收益递增年限 n145.00 3、收益年限 n30.00 剩余租赁期限 4、资本化率 r7.000% 根据同类房地产租售比求得五、评估价格 V66191085 评估单价 212833.00