房地产企业全程财税处理与筹划

地产企业全程运营五大阶段Р公?司?设?立?阶?段Р获?取?土?地?阶?段Р施?工?建?设?阶?段Р预?收?销?售?阶?段Р项?目?清?算?阶?段Р土地获取阶段财税?处理与筹划Р土地获取阶段财税处理与筹划Р不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点:一是主体问题,也就是运作平台问题,运作平台是利益平台,也是涉税平台和风险平台;二是土地交易本质问题,土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。Р购买土地Р收购土地持有方Р合作开发Р城中村改造Р买卖楼花Р代建РBT模式Р土地置换Р土地获取阶段财税处理与筹划Р一、购买土地模式?1、国家土地使用权出让(土地交易一级市场)?(1)招标、拍卖、挂牌三种方式。?(2)房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税?(3)会计处理:?(4)凭证后附:国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。?2、企业之间土地使用权转让(土地交易二级市场)?(1)转让特殊要求?(2)双方涉及税费?(3)会计处理:?(4)凭证后附Р土地获取阶段财税处理与筹划Р一、购买土地模式?3、购买土地模式涉税风险Р营业税差额征税风险Р土地增值税加计扣除风险Р契税征税风险Р土地使用税征税风险Р拆迁补偿涉税风险Р土地获取阶段财税处理与筹划Р一、购买土地模式?3、购买土地模式涉税风险?(1)营业税差额征税风险?《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。?风险之一:什么样的土地允许差额征收?风险之二:在建工程转让能否享受差额征收??风险之三:上一环节未征税是否能够差额征收??风险之四:投资取得的房产再转让是否可以差额征税??风险之五:营业税差额征收的扣除项目问题