方逾期违约行为。?被告抗辩:1、缴纳的为定金款项,合同签订必须采用书面形式,合同不成立;2、原告提供的名片仅为销售员的签名,且在名片上内容非盖有公司公章,不具有任何效力;3、原告逾期不签订合同,不缴纳房款,构成根本违约,我方已合法解除合同。Р判决:第一次判决事实合同成立,驳回原告继续履行合同的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求我方承担违约责任,该案正在审理中。Р根据法律法规的规定,商品房买卖合同应当签订书面形式。从实践中看,书面形式并不局限于合同书,还包括信函、来往书信、发票等书面文件。在本案例中,由于发票记载的事项非常明确,可以认定买卖合同成立。?表见代理①:因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表征,本人须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程,在本案中,销售员为我方代理公司,虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权,但从购房者来看为不知情当事者,有理由相信为有权代理,存在认定表见代理的风险。?本案,其实只需我司签订认购协议书及发出书面解约函,就不会有法律责任与纠纷。Р 常见表见代理情形:(1)本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在授予代理权后又撤回其授权。(2)本人交付证明文件给行为人,行为人以此证明文件与相对人实施民事行为。(3)代理人关系终止后本人未收回代理证书,行为人以原委托授权书等代理证书与相对人实施行为。(4)本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。Р法务分析Р知识点扩充Р预售许可证是期房预售的前提条件,原则上若开发商没有预售许可证,则不得销售期房,签订的预售合同当为无效,但《商品房买卖司法解释》为了促进房产市场的发展,特别规定在购房者起诉前取得预售许可证的,预售合同可以认定有效。Р一房二卖法律责任:惩罚性赔偿。买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
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