一般需要 1-2 年时间,近几年部分项目已缩短至半年至一年。泡沫破灭时,还有很多项目没有达到卖房条件,这些楼盘就成为滞销品,也是房价泡沫破灭后的牺牲品,从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析,主要是前者影响后者。房地产泡沫的形成,需要具备两个必要条件一是房价连续大涨一是房价连续大涨?商品房供应量略大于需求量,这是比较适宜的状态。供应过剩,则是供应明显大于需求,一方面会抑制房价上涨,另一方面也会导致社会资金沉淀和社会资源浪费, 甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置,变成空城和“鬼城”,业主、企业、银行、政府都会受到利益损失。当然,房地产泡沫的负面影响,远超供应过剩。供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。?泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨,或曾大涨过,所以也就不一定存在房价泡沫。这在现阶段的中国尤其明显。近几年房价涨幅并不大,不存在泡沫,但在这些地区土地不稀缺。在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下,导致土地大量供应。同时,规划了很多新城新区,利用行政权力大量从农民手中廉价征地,转手高价卖地给开发商,房地产开发规模过大,形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。?4万亿计划把经济拉起来,只维持了不到一年,经济增速就开始连续 5个季度下降。去年5月以后,许多地方又通过政府融资平台, 募集了巨额资金投进城镇化建设,用海量投资拉动两位数以上的增长。投资中相当一部分是回报率很低、甚至没有回报的, 还出现了一些所谓“死城”“鬼城”。?房地产泡沫的结局,可分为两种:一种是泡沫比较大,只能任其破灭,在主要城市中,房价累计下跌幅度,一般会超过三成,下跌和盘整时间, 一般会超过三年;另一种是泡沫较小,如果政府政策得当,不会破灭,通过几年的房价波动、阴跌,就能完成调整。如果政策没什么作为,则也会出现房价明显下跌。房价泡沫及破灭,会对经济与金融形成负面影响。
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