商业饱和度:主要客户指数RE:每一个顾客平均购买量9RF:商圈内的经营面积IRS=(C*RE)/RF9、严重影响房地产价格因素:1)价格组成=土地成本价格?+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,?DTP指数、房地产政策、法律法规);2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:?7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。10、递名片技巧:1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;11、递资料准确时间:1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;2)当你递名片时,一起递给他;3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;12、市场调查目的,其实反映市场现状:1)了解竞争楼盘;2)了解消费需求;3)了解消费行情;4)为策划、销售提供依据具体调查内容:a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;10
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