业态。这就必须注意加以分区,否则低端业态拉低了高端业态的环境品质,带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货,不希望距离超市入口太近,特别是国际奢侈品牌,一定要独立一个区域,不受其他业态干扰。例如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌,都集中在首层独立的区域。4)按租金水平分区不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低,经营在于大客流和货品的快速周转,其能承受的租金低,一般设于地下或者位置不太好的区域,首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外,餐饮的坪效较低,一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高,且多数属目的性消费,宜安排在较背的位置。在规划阶段,应依据用地条件,对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态,并设计为相应的空间尺度和环境条件,比如与地铁相连的地下层,其租金往往不比首层低。2.增强互动 分区是为了易于识别和引导,但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在,其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落,尽力创造多种业态共生的条件,从而促进消费,使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说,就是增强业态之间的互动关系。1)利用消费的关联性正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点,这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中,我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上,深圳万象城将滑冰场设在中心位置,餐饮布置在周边,不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所,有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点,如图4。图4深圳万象城模型2)利用品牌的互补性将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起,以实现对消费需求的一网打尽。国外的一
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