老百姓的居住问题,许多单位在建设住宅时只考虑了小区的居住功能,对于文化、娱乐、安全、环境功能很少或者根本没有考虑在内。规划设计理念的滞后导致了小区建设的先天不足。房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,规划设计不合理,与如今物业系统服务、配套完善的新小区是无法相比的。房屋和基础设施得不到正常的维修和保养,致使房屋设备陈旧、老化,需要大量资金改造。第二,老旧小区的业主主要是下岗职工、无业人员、孤寡老人和农转居居民,其中相当部分属于低收入家庭,消费专业的物业管理服务的能力有限。老旧小区业主或居住人已经长年形成的传统生活消费观念,与现代物业管理的要求有差距,这不是短期内能改变的。不少对物业管理没有认同感,认为现在生活就比较适宜,不愿做改变。特别旧小区老年人比较多,改变习惯更不容易,有的认为物业管理就是变向来收钱,出现对物业管理的抵触情绪,给物管工作带来一定的阻力。绝大多数居民仍旧固守在“有问题,找单位”的思维模式中,早已习惯了依靠单位负责一切问题的旧的解决途径,严重缺乏当今时代下“花钱买服务”的意识。第三,房屋维修基金准备不足,使用程序较为复杂。老旧小区的房屋基本上都是福利分房性质的。在没有房改售房以前,承租人缴纳着较为低廉的租金,有产权单位或房屋管理部门统一对房屋进行修缮,所收租金难以达到以租养房的目的,管房单位或房管部门的维修资金基本上靠多种经营及财政补贴去解决。房改售房时,每位购房人在买房时按规定缴纳一部分公共维修基金,按售房年份的不同,每平方米几十元不等,由售房单位专项存在住房公积金管理中心,使用时按程序提取。北京市在1999年7月1日出台了商品房收取公共维修基金的政策,规定办理房产证时虚按购房价格的2%收取公共维修基金。对于2000年以前开发的商品房小区,房屋出售时大多未收取公共维修基金。对于维修基金的使用需要征求大多数业主的意见,按相关程序报审,未成立业主大会的则无法使用。
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