单一用途,大大限制了地票的市场活力。对此,美国的TDR制度的设计值得借鉴,例如美国的马萨诸塞州将可以移转发展权简化设计成了密度信用(densitycredits),可移转发展权的购买者可以将发展权用于增加建筑高度、建筑密度、容积率等多个方面,以满足自身的需求,这样不仅扩大了土地发展权的需求量,也使得更多的土地发展权受限制方得到补偿,是典型的双赢的设计。因此,地票的应用可以更加的广泛,在我国这更具有实际价值,当地票的用途更加多样化后,征收这一改变土地用途的必经程序才能得到有效的控制。结语地票交易制度是我国土地制度的一次大胆尝试,然而其仍然是蹒跚前行,遇有诸多阻力。地票交易的本质仍然是一种指标权交易,但应然状态下的地票交易当更趋近于可移转发展权交易。在我国一直以来土地强管制的背景下,地票交易无法完全独善其身,其交易受到限制太多。十八届三中全会提出了“市场决定论”,要求市场在资源配置中起决定性作用,这无疑为土地市场的发展提供了契机,地票交易亦当更进一步市场化。发端于美国的TDR制度之所以被广泛接受,其核心在于更加市场化的制度设计,这为地票交易制度的完善提供了可行的理论选择。当然,本文的探讨仅仅是一次尝试,地票交易制度与TDR制度毕竟产生于中、美两国不同的政治、经济、人文环境之中,绝无照搬TDR制度的可能性,譬如TDR制度的发展是“城市包围农村”的过程,而我国的地票交易则是典型的“农村包围城市”的过程①。同时,TDR制度本身在实践中也有不少困难亟待解决,诸如对工作人员技术要求高、发展权储存不足、交易时间不可控等问题,这都要求我国在借鉴TDR制度时考虑实际、去粗存精,而绝非简单的全盘移植。然而,要真正做到上述要求,首先要更加深入地研究TDR制度,要建立在对TDR制度有精确把握的前提之下,但目前我国理论界和实务界在这一方面的研究还仍然匮乏,本文的讨论亦可谓抛砖引玉,期望引起更多的关注。
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