额,结佣销售额,开票销售额,并计算出相应的收入成本费用,控制好结佣节点、开票节点与实际销售节点的时间差距,督促业务人员缩小回款节点与结佣点、开票点的时间差距,保证实际回款额与应结佣金额、开票金额无差额。一般可建立:项目收入进程表、应收账款回款表、账龄分析表-未开票(已开票上账应收款账龄分析可使用通用表单)等控制类表单。详见表1、表2、表3。 2.成本管控。项目成本主要是分销及销售人员佣金、销售现场费用支出构成,这个环节重点注意付款节点。把握收入成本配比原则,按购房客户结算房款和房产开发商的结佣进度,保证销售客源的同时,充分考虑分销商经纪资质,控制分销商分销结佣进度,一般分销商结佣进度与房产开发商结佣同时或略微滞后较合适。销售人员的佣金应晚于分销佣金结算,结算佣金比率略低于分销结佣比率。这种结算方式既能被市场接收,又能保证售后服务。 3.费用管控。严控销售现场成本费用支出。销售现场成本费用大多由办公费用、水电费、租赁费、现场奖励,展板费、广告费、印刷费用等,该部分应严格按预算指标进行管理。三、监管建议(一)加强房地产经纪公司资质监管。房地产经纪公司设立条件:具备一定人数的房产经纪人,固定的经营场所,规定的注册资本,机构的日常管理、档案管理、财务管理等各项管理制度健全。建议监管部门加强房产经纪人资质审查,禁止一证多用,防止行业乱象。(二)财政税务部门应严格要求房产经纪公司的章程、日常管理的各项制度建立及备案。发票管理方面:房地产代理服务收入发票应注明项目名称,经纪代理合同应由签订双方分别备案。从而建立内部自我约束和外部有效监督相结合的机制。总之,要进行经济宏观调控、改善经济管理、防范风险,不可忽视房产经纪在房地产市场销售环节中起到的作用。必须不断完善相关财税制度,规范会计核算,引导企业建立内部管控监督体制,加强外部监督力度,保证行业的健康发展。(作者单位:海南透明置业有限公司)
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