的土地使用权转让合同的效力及性质认定(具体内容见解释第11、12、13条的规定,主讲人未作扩展性说明。)Р四、有关合作开发中的合作行为的认定过去司法实践中对于合作行为的认定有四要件说,即共同投资、共同经营、共享利润、共担风险。但此认定标准无法律依据。本解释确定了三要件,即共同投资、共享利润、共担风险,而是否参与经营不作为合作性质认定的条件。Р五、在合作开发中,名为合作实为其他形式的合同对于一方不承担风险而固定取得相应利益的合作合同,本解释对其作出了性质认定,主要有四类:提供土地使用权一方只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同;提供资金方只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同;提供资金方只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同;提供资金方只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。Р对于以上合同的性质认定可见,不应以是否承担风险作为认定合作协议效力的依据,而将其作为真实的意思表示看待,并根据其意思表示来认定合同的性质。合同性质转化后,再根据其转性后应适用的相关法律规定判断合同的效力并作出处理。对于合作合同的转性认定,只对合同双方有效,而不对第三方产生影响或效力。即因合作而产生的债权、债务仍需共同承担,合同转性不能对抗善意第三人,双方共担后再按转性后的合同各自承担。在讲解该问题时,主讲人顺便提及企业借款合同的效力认定,依目前的规定,此类借款合同仍需做无效认定。但随着市场经济的发展,对此已有不同的观点和看法,以后的认定应是放开的。因此本解释对此并不涉及,转性后依当时有效的法律规定认定、处理。Р六、一地多转让行为性质认定本解释在第10条规定了有关一地多转的处理原则。土地使用权人取得土地证,即可作为有权处分人,其签署的多份转让协议均应认定有效;而对于要求履行合同的支持,以合同履行的程度区分,法律保护履行程度相对高的合同;对于不能履行的合同,依法承担违约责任。
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