目的开发经营活动而发生的各项费用,如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况,本项目管理费按建安工程费Р的3%计取。Р不可预见费按建安工程费的5%计取。Р财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息。利息费用的计算参照国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价标准按如下方法确定:假设贷款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计算,还款当年按年末偿还、全年计息,即:Р每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额÷2)×贷款年利率Р根据项目建设投资资金需要,结合自有资金情况,经测算项目需贷款额为15,480万元,贷款期限为2年,年利率按中国人民银行公布的现行1-3年期贷款基准利率5.40%确定。Р销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。参照同类项目的一般水平,按销售收入的2%估算销售费用。Р8.1.2 项目投资计划、资金筹措与借款利息Р本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金,二是银行贷款,三是租售、经营收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金33,252万元作为启动资金(自有资金按土地购置费与首期工程投资额(扣除土地购置费后的数额)的35%之和确定),另需向银行贷款15,480万元用于投资,剩余部分67,489万元由租售、经营收入补充,总投资为116,221万元,其中1,266万元的银行贷款利息从租售、经营收入中支付。投资计划详见表8-3,资金筹措与运用详见表8-4。Р本项目于第一年贷款,第二年还本付息,两年内还清,详见贷款还本付息表8-5。Р经测算,借款偿还期为1.26年。
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