苑、真源居住区、真西新村、梅川新村等多个居民新村,并有多个中高档商品住宅区正在建设之中,因此有强大的消费基础。从竞争环境看:地块周边以有一批知名度较高的大卖场,以及在真北地区已经发展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存,利在于该区域已有的知名度易使人流聚集,从而有利于增加本商业中心的人流量,弊在于同类商业设施云集,竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店,购物环境宽敞,以购物中心为发展目标,与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体,主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力,与周边的大卖场有着互补关系,具有独特的竞争优势。综上所述,本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势,迎合了地区对商业设施的需求,具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺日租金在3-4元/平方米·日,在铜川路、真北路口的惠谷数码广场平均售价为10000元/平方米,日租金4元/平方米·日。根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况,项目法人制定了经营计划,商业用房的一、二层出售,其余部分出租经营,商业用房售价暂定为12000元/平方米,平均租金暂定为3元/平方米·日。2.3餐饮娱乐用房市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高,生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低,恩格尔系数也将降低,而休闲消费等将有惊人的增长。2003年全社会餐饮业营业额将达到6060亿元,同比增幅超过11.5%,保持了连续13年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化,比如快餐和休闲餐饮的兴起,洋快餐大举进入中国,西餐逐渐被人们接受,传统餐饮和烹饪受到很大挑战,餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国加入世贸组织,在今后几年,中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。据中国饭店协会预计,2004年餐饮业仍将保持高速增长,年营业额将突破7000亿元大关,增长幅度将达到15%左右。
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