Р 4、项目风险分析Р 1)、目前供求现状:Р虽然扬州市有诸多利好酒店业的现状和趋势,但根据市旅游局统计资料表明,到目前为止,除了少数酒店的平均出租率在60%以上,大多数在60%以下。这样的出租率现状,酒店的盈利水平较低。Р2)、投资酒店业的性质和投资回报率现实Р投资酒店业的性质属于投资不动产的范畴,但不同于投资房地产Р投资房地产的特点是:a、资金周转时间短,一般3-4年Рb、投入产出差价大。Рc、开发商对于投资地产的所有权,随着产权的单位面积出售逐步转移,最终以获利而结束项目,同时失去所有权。Р投资酒店业的特点是:a、资金需要沉淀,至少5年以上。Рb、建成以后还需要有费用用于更新改造。Рc、酒店经营本身的回报率不高,一般在10%左右。Рd、酒店业的回报率主要靠不动产的升值,但这种升值除了本身地产价值的上升,还需要通过经营管理的效益来产现品牌的升值。Рe、投资方长期拥有酒店的所有权。Р 3)市场风险Р酒店项目能否为市场所认同,不仅取决于项目本身的品质,在很大程度上还取决于项目的营销策划,市场推广。目前扬州有2-3家五星级酒店项目上马,这给市场更带来了激烈的竞争。Р 4)经营期间的分析Р(1)、新开酒店设施设备虽新,但服务、人员素质还需要一定的过程有待加强Р(2)、扬州的消费层次与大城市相比,在价格上会有劣势Р五、投资分析综述Р 1、项目投资回收期:Р基于扬州旅游市场的发展前景和项目具备的综合优势,按平均房价800元/天,入住率70%测算。扬州中集锦江大酒店投资回收期为11.02年。Р2、投资收益率:Р投资酒店业是一项长期的投资。扬州酒店业尙有发展空间,目前经营状况较好的酒店赢利水平一般,扬州中集锦江大酒店预计内部收益率为8.94%,已达到业内较高水平,且该项目地处扬州核心地段,今后房地产增值空间较大。因此,该项目有较高的投资价值。Р六、附件:《扬州中集锦大江酒店投资分析表》
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