与上级政府的支持,对于中小城市而言,大型开发商相对处于强势地位,因此他们在寻求土地开发的时候多会优先选择土地区位较好的,收益潜力巨大的城市中心区或重要基础设施周边区域进行投资,这种垄断且单一的开发方式占用了大量的城市公共资源,对城市的可持续发展产生了相对消极的影响。Р 2)导致大量土地闲置Р 开发如此大盘,处于垄断地位的开发企业面临着巨大的压力。为降低资金成本,适应不断变化的客户需求来规避市场风险,开发企业往往需要拉长周期,对项目分期开发,如世茂集团就明确表示将对所拍得的鹦鹉洲地块分三期开发,周期 5年,这客观上将造成土地闲置。同时政府对这些土地的开发时序的控制也处于失控状态。另外,处于垄断地位的开发企业受利润最大化驱动,会有意闲置土地以待升值后开发。Р 3)造成区域房地产市场效率降低Р 经济学理论认为,竞争的市场是最有效率的,随着垄断程度的增加,市场的效率将逐渐降低。大型开发企业依靠垄断区域房地产市场,把众多中小开发企业排除在外。但实际上,房地产开发不仅仅是“资本的游戏”,对区域情况的熟悉和对消费者需求的了解同样十分重要,而在这些方面,本地的中小开发企业无疑具有优势。Р 4)损失了城市社会福利Р 房地产商的价值取向和整个社会的价值取向是有偏差的,房地产企业的目标是追求收益最大化,而城市政府追求的是整个社会福利的最大化,从某种意义上讲,房地产市场存在开发企业和城市政府之间的博弈。开发企业可能凭借对房地产开发权的垄断,以及地方政府对招商引资的迫切心情而处于优势地位。实际上,垄断开发企业的这种优势已经某种程度上在武汉的Р“直班车”、“专班”机制中得到体现。Р 5)减少了政府的土地收益Р 大面积地块的供应,使得实力不足但数量众多的中小开发商退出市场,少数大开发商有可能形成价格联盟,对土地成交价格进行操纵;而且竞争对手的减少,客观上也容易使土地拍卖价格降低,从而减少政府的土地收益。
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