固有缺陷,本文认为不能简单的采用基于某一个角度而言的房价指标进行合理性分析。在已有研究的基础上,本文从包括储蓄在内的城市居民总经济承受能力,城市居民在贷款条件下的最大可负担能力,住房支出与城市居民总消费支出之间的关系,城市居民购房的选择机会,城市居民的还贷能力几个方面出发提出了以下五个指标。Р5.2.1 房价收入比指数Р房屋收入比是国际上通用的用来反映房价合理性的重要指标,虽然我国与西方国家的人口密度、土地资源等要素分布不一样,但该指数依然能够在一定程度上反映房屋价格与居民购房能力之间的匹配关系,并且房屋收入比具有计算简单,数据易得的优点[2],故本文选取为合理性评估的第一个指标。国际上通行的房价收入比的合理标准范围是4-6之间,即房价收入比是4:1-6:1。换句话说,只有房价收入比在这个标准范围内,城市居民才可能买得起住房[3]。Р根据以上分析,定义房价收入比指数为:一个城市的平均房价与每户居民的平均年可支配收入的之比与6的商值。用公式表示为:Р判断标准:,表示房价超出了城市居民包括储蓄在内的总经济承受能力。Р,表示房价在城市居民总经济承受能力范围之内。Р5.2.2 住房负担能力指数Р住房负担能力指数是房地产市场较为成熟的一个分析指标,主要考虑的是贷款条件下居民对住房的承担能力。Р在此首先给出住房负担能力的定义:是将居民家庭年收入,扣除正常生活开支后可用于住宅消费的最大额,再将其按现行住房标准贷款条件折算成现值,得到的居民可承受的最高房价[4]。用公式表示为:Р其中,表示住房贷款年利率,表示贷款年限,表示房价首付比例,表示按照年利率和贷款年限计算得到的年现金值。用公式表示为:Р根据以上分析,定义住房负担能力指数为:现行房价与居民住房负担能力之比。可以直接反映现实房价与城市居民可负担能力的差距。用公式表示为:Р判断标准:,表示房价超出了城市居民在贷款条件下的最大可负担能力。
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