从博弈论的角度看,在房地产市场上,中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求,也渴望达到某种程度的多方共赢,但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话,共赢的可能性就不大。平衡各方舆论,却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果,是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看,房价往往没有明显下降,房屋成交量却明显萎缩。显然,立足于消费者一方,单纯的压制房价,并不符合各方参与者的根本利益。Р 调控政策执行力大打折扣,问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致,政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调,银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款,房产商融资渠道的多元化,购房者的动机各异。在市场经济中,各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时,充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果,也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上,就能最大程度地减少政策实施的阻力,因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时,把利益博弈前移,即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中,各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈,制定事关多方利益主体的公共政策时,应以Р“抵制者假设”为逻辑起点:即假设各方都会抵制政策,要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策,而不能以“服从者假设”为起点,即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合,避免冲突与矛盾,只有博弈前移,利益各方形成共识后再出台政策,政策执行起来才会没有阻力。Р 综上所述,从中国房地产经济发展至今,针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过,房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分,要使其更为有效地发挥作用,在政策的制定过程中,就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证,从而使其更为科学合理。Р Р [
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