区域离市中心距离远,位置偏僻,公交状况落后。东城新区仅处于规划中,社区条件不成熟。目前各大楼盘主力在旧城区范围,牢牢掌控着城区人口购房动向,环境及周边配套设施等情况远远超过本项目所在区域,消费者购房认可程度高于本项目,因此项目在对内销售方面处于弱势。从市调情况分析,项目存在本地就近消费趋向。据市调统计数据显示,愿意购买项目所在区域房产的人士80%为该区域周边居民。存在外销可能性项目所在区域在沱四桥修成,并与成渝高速公路连通后,将是本市离成都相对较近的区域。目前简阳市房产以类似“都江堰到成都”的车程距离趋向“打开成都市场”,受成都高房价市场影响,部分趋向成都定居,却苦于房价高的消费群体,无疑短程线路,低房价的简阳成了首选。依据项目周边环境及外销市场情况综合分析,推出“养老休闲生活区”的营销模式,以更多更好的吸引消费。小结:鉴于以上分析,本项目销售市场主次顺序为:项目周边市场及其他偏远农村外销市场内销市场二、目标客户群体定位1、主力客户群分析:依据项目各方面情况,结合主市场(项目周边及其他偏远农村),将消费群体定位于资金略显富足的几个房产发展缓慢的城镇地区,以“外出打工,回家买房”的消费群为主力客户群。推荐户型为大户型。2、潜在客户群分析:依据当前人口老龄化趋势严重现象,多数成都郊区住房以“休闲养老型”定位,项目本身存在绿化率高,周边环境偏离市区,安静幽雅,外围田园风光富足,符合“修身养性”的优势,加之地区房价影响,相比成都郊区房价低一倍价格,可借此吸引大量期望买房养老的消费群体,特别是以“阿坝、甘孜”为主力的养老购房团。3、次要客户群分析:依据目前市场竞争情况,在楼市中想占一席之地,不能放弃当地市场,定期在旧城区做相应的广告宣传,吸引炒房者,招揽投资者,以促进楼盘更快的销售及推广进度。第四部分:总体营销策划推广方案一、项目定价策略1、消费者期望价格统计几比例关系:其比例如下:
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