成为“走过场”的程序。(5) 便于日后对物业的管理。由于前期介入物业开发, 物业管理企业对该物业的整体情况相当熟悉, 特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌, 这为物业的管理、养护、维修带来许多便利, 可大大提高物业管理的工作效率和工作质量, 为物业管理企业日后为业主或非业主使用人提供良好的服务打下基础。 3 .答案要点: 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有以下特征: (1) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。物业的特殊性是空间上的长远性和固定性, 且具有资源上的稀缺性和经济上的保值、升值性, 因此它是一宗不动产。出租人在供应房屋时, 只能按合同规定的出租,而不能用其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后,承租人也必须将原物奉还。(2) 物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低,始终不发生所有权的转移。在整个租赁期内, 出租物业所有权始终属于业主, 承租人拥有的只是使用权,“两权分离”关系通过租赁契约加以明确和肯定, 出租人让渡物业使用权获得租金收入, 承租人以缴纳租金为代价获得物业使用权。(3) 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法律行为, 其主体是出租人和承租人。出租人必须是房屋所有权人, 才能够有权将房屋的使用权转移给他人, 同时享有收益权。代理他人出租, 必须在产权人的明确授权下方可进行。而作为承租人(包括自然人、法人) 既应是具有民事行为能力的人, 即能够签订合同, 也应是不属于限制承租的情况。(4) 租金的合理确定是物业租赁的核心问题。物业租赁实际是物业所有权人或授权管理物业的物业管理企业以获租金为代价将物业使用权零星、分期和有偿出让的一种形式。租金是一种特殊的价格表现形式, 是物业所有权人或经营者分期让渡物业使用价值的补偿。(5) 房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立, 一是一种
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