适当调高层高。此外, 层高增加, 还要注意空间比例, 比如, 开间 4米, 进深 10米, 一旦层高过高就会显得过于狭窄,不成比例。一言以蔽之,永远要围绕客户敏感点来进行成本分配,成本是活的,不是死算, “成本只为创造价值”。【阅读延伸】财务费用管控如何贡献真金白银? 影响房地产财务成本的主要有两个方面,一是税金;二是融资成本。这两个控制得好,对成本的贡献非常大,是实实在在的利润。税金主要包括营业税、所得税和土地增值税,占到总成本的 5% 左右。营业税因销售额而变,销售越多,营业税越高,因此减省空间较小。可以进行筹划的在于所得税和土地增值税, 其中, 所得税现在是税率累进制, 根据毛利润来计提, 毛利润为所得收入减去成本和费用, 重在成本和费用的减省, 回到成本管控本身。因而, 税务筹划的重点在于土地增值税。土地增值税,按增值额的增值率来对应增值税定价档次。增值额除以开发成本, 即增值率。要合理避税, 就要控制增值率, 否则按增值额征税,可高达 60% 。增值额= 收入- 开发成本,但营业税可抵扣部分土地增值税, 此外还有管理费、资金成本抵扣等, 但抵扣有最高限额,上限值为开发成本的 5% ,即最多不超开发总成本的 5% 。因此,如果资金成本再大, 也并非都能抵扣。财务可以通过抵扣等方式来筹划降低土地增值税, 如增值率是 20% 还是 30% , 这是可以通过筹划来选择和实现的。融资成本上,重在融资渠道,什么时候去合理融资,要有合理的资金计划, 才能合理调配资金成本, 达到 EV值( 资金的增值), 实现资金价值的最大化。全额发票与保修金对财务成本也有一定影响, 比如, 付款到 95% 的时候, 开具 100% 的发票, 按发票计成本。剩下的 5% 是未来几年的保修金, 但由于没有 100% 的发票无法结转, 这就需要请对方以应收款报账, 在付款的时候一并开具保修金的发票。
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