调社区大环境。 3、因目前市面上多层房屋的供给比较少, 置业顾问需要系统认识多层房屋相比高层的优点。 4、 6+1 的具体赠送面积销售部手里没有具体的权威数据,导致在推荐顶跃套型时没有更好的沟通客户。我估计了一下屋顶花园的面积大约在 80— 100 平米之间, 在销售时应该折算报价,以 1-1-601 房为例建面 182 ㎡, 单价 2516 , 总价 458062 。以 90 ㎡的屋顶花园计折算后单价: 458062/ ( 182+90 ) =168 4 元/ ㎡,这比 1-1-501 号房 2700 元/ ㎡的单价低了近千元,性价比优势显而易见。第 6页共 6页四、关于产品价格关于产品价格策略方面,个人认为存在以下一些问题: 1 、目前的销售报价为含有 9700 元/ 户配套费的方式,给客户直观感觉销售价格很高。 2、项目定价策略。项目一期在推出前没有作大量市场预热, 在市场上没有形成一个高端楼盘形象的情形下强行推出,从而超出大部分客户的价格预期, 导致退定客户比较多。因为高档盘≠高价格,但高价格一定=高档盘。 3 、项目公摊系数为 7.5% ,公摊比为 7% 与其他竞争项目的一梯两户或电梯物业相比较,得房率的优势相当明显。针对上述问题: 1、调整对外的销售报价方式。因为配套设施费最终不会反应在合同上, 因此建议对外的销售报价不含配套费,一套 120 ㎡的房子,单价上直接可以少 80 元/ ㎡。 2、因为多层一梯四户的公摊基本上都比一梯两户的略低, 在沟通客户时强调得房率, 强调与其他项目的套内单价的比较, 进而凸显出物业的性价比优势。由于时间比较仓促,对项目对市场还有很多没有看到的地方,但半山月项目本身所具有的有利营销要素很多,把这些要素进行充分的整合,制定出切实可行的操作方案,再有一个执行力很强的运作团队。我们有理由相信项目最终一定会取得圆满成功! 2008-7-4
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