产Р税率Р11%、5%Р计税方法Р一般计税方法:当期销项税额(开出发票)-当期进项税额(接受发票)Р简易计税方法:应纳税额×征收率Р纳税义务发生时间Р收到预收款时预缴增值税3%,待产权发生转移时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税款。Р备注:房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目Р1、新项目采用一般计税方式,房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式,房地产老项目一经选择简易计税方式,36个月不得变更计税方法。?2、采用简易计税方法,按5%的征收率计征,进项税不予抵扣。?3、产生收入时预缴增值税,产权发生转移时,清算应纳税款,影响现金流量表。Р增值税计算房地产项目Р9Р例:某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元,2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。Р增值税计算房地产项目Р简易计税方法:应纳税额X征收率?=60000万/(1+5%)x5%=2857万Р5%征收率,不能抵扣进项税Р一般计税方法:当期销项税额-当期进项税额?=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万Р11%征收率,能抵扣进项税Р一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,无论是一般计税项目还是简易计税项目,均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税Р应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%Р简易计税方法:2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万?2016年12月补缴增值税2857万-1714万=1143万Р一般计税方法:2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万?2016年12月补缴增值税2946万-1622万=1324万Р1、计算方式比较Р2、对现金流的影响Р10Р经济测算中增值税具体算法
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