%),均为2007年地价高峰时获取的项目,地价相对较高。部分三线城市市场售价有天花板,价格预期难以实现。如盐城橡树湾一期(结算单价6,122元/平米,楼面地价1,610元/平米,结算毛利率11.2%),实际售价没有达到预期水平(8,000元/平米)。部分产品户型过大,定位过高。如无锡悦府(结算毛利率10.5%)定位高端市场,一期产品为170、200、220平米的四房,通过降标将精装修均价从22,000元/平米不断调整至15,000元/平米,总价依然过高,市场上竞品同样以价换量,受高端市场容量有限影响,销售情况较差。部分产品成本逻辑与售价、产品线不匹配,中端产品高端化,过度超配导致成本上升。如苏州橡树湾一期(结算毛坯建安成本4,600元/平米,结算毛利率1.9%)大平层产品,法式立面线条复杂,外墙及园林景观均大量使用石材。部分产品开发周期过长,资金成本高,项目规划及产品功能落后于新的竞品,没有提价空间。如苏州平门府为低密度别墅产品,1-4期结算毛利率14.3%,该项目于2006年获取,计容建筑面积仅为6.8万平米,预计销售至2015年。反思加强成本与产品线和售价匹配的逻辑,以精益管理为抓手,全面强化成本管控,提升销售物业结算毛利率;严格控制产品标准,避免产品超配:在保证基本品质的前提下,通过管理提升,合理降低建安成本;强化成本和费用的控制,要提升费用投放的有效性。提高毛利率的举措土地资源精挑细选,地要买好,买地周期要准;尽量通过谈地获取项目,其次是与竞争对手合作拿地。买好地关注产品定位和产品组合管理,产品定位要强化前瞻性,对市场快速反应,产品定位适销对路。产品定位适销对路总额高、付款强度大的项目要特别注意开发速度,减少资金成本;合理控制项目开发节奏,包括设计和建造,根据市场和公司资源情况,该快则快,该慢则慢。合理安排开发速度全面提升毛利率水平强化成本管控产品线工作要解决的问题
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