别墅类产品;常州市高档公寓主要分布在中心城区和新北区,地段优势是其成为高档公寓的最主要因素;主力户型面积三房多数集中在120-140㎡,四房主要集中在140-160㎡,没有与常规性的普通住宅拉开档次,高档公寓产品特征不够清晰;在产品品质的塑造上,常州高档公寓明显薄弱,缺乏真正高品质的产品和有代表性的项目;常州高端消费客群聚集在各个乡镇,他们习惯有天有地的居住习惯,相对于城市高端公寓,他们更喜欢别墅物业;从竞争角度,本项目城市资源较弱,区域形象陌生,认知度较差,若现阶段开发高端公寓,首先在地段上难以得到认同,竞争存在劣势。常州高档公寓缺乏真正高品质的产品,通常地段成为类似项目的绝对支撑点,而本地高端消费客群更喜欢别墅物业,并且从竞争角度上,做高档公寓与其他项目比较没有优势,因此本项目不建议采用此发展方向城市高端公寓不适合本项目发展思路低密度物业市场分析别墅物业市场常州别墅市场近期发展较快,近3年的平均年销量约为17万平方米,市场供求基本保持平衡;别墅主要分布在湖塘板块和新北板块,其中湖塘板块的别墅客户主力客群是武进大量的私营业主;目前市场上的别墅产品中,联排销量占80%左右,总价在200-300万。常州的高端人群大多居住在各个乡镇,是真正的“藏富于民”,而他们的居住习惯以及消费能力决定了他们偏好有天有地的产品,而叠加等伪别墅产品则接受程度不高,并且存在较大的市场风险(市场风险角度、消费习惯、社会结构证明叠加产品并不能被常州人所接受);市场上纯别墅项目很少,因此高品质、纯粹化的别墅产品是市场空白点,存在很大的市场机会;双拼产品因为市场供销有限,并且实现溢价功能较弱;独栋产品的供应量有限,但销售情况良好,因此未来有成为另一个市场机会点,有利于树立项目标杆形象。项目以纯别墅物业发展方向存在一定的市场空间,结合经济测算,0.8容积率的纯联排实现收益率最高建议:本项目物业定位以联排为主
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