rnalrateofreturn)集团成功标尺:高于20%2.1经济指标留存物业评价指标:留存物业净现值:经营起点后20年每年净现金流折现到经营起点所得净现值,其中:第11-20年经营间不再考虑租金增长,第20年末留存物业的回收值按第20年的净现金流,扣减留存资产投入按20年折旧对所得税的影响,得到后续每年净现金流,除以折现率(8%)计算留存物业投入:留存物业的开发成本、费用留存物业净收益:留存物业净现值-留存物业投入留存物业收益率:留存物业收益/留存物业净现值留存物业IRR:留存物业从第一笔支付到经营期第20年期末这期间净现金流测算的IRR,投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的,按留存物业成本占比分摊现金流进行计算。投资回收期(静态):以第一笔支付为起点,不考虑时间价值的情况下计算投资回收期投资回收期(动态):以第一笔支付为起点,考虑时间价值的情况下计算投资回收期集团成功标尺:高于10%集团成功标尺:高于10%,13%为良好集团成功标尺:一般为11-13年集团成功标尺:一般为13-18年租金增长:第一年为第三年成熟期的6折,第二年为第三年成熟期的8折,第四年-第五年每年递增20%,第六年-第七年每年递增15%,第八到十年递增10%。2.1经济指标项目总体评价指标:项目总收入:销售物业的销售收入+留存物业净现值项目总投入:销售物业投入+留存物业投入项目总收益:销售物业净利润+留存物业收益项目总体收益率:(销售物业净利润+留存物业收益)/〔(销售物业收入-营业税金及附加)+留存物业净现值〕项目总体IRR:项目从第一笔支付到留存物业经营第20年末期间的净现金流测算的IRR经营性现金流平衡时间:在不考虑融资性现金流的情况,计算项目从第一笔支付到累计净现金流为正所需时间项目杠杆倍数:货值/土地成本集团成功标尺:高于20%公司警戒线:2年公司标准(一线城市3.5,二线城市4.5)
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