,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。Р6Р取得国有土地使用权的最主要途径: ? 1、出让方式? 2、划拨方式? 3、转让方式? 4、参加竞拍取得开发项目? 5、合作开发取得土地或项目? 6、收购房地产项目? 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目? 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目? 9、改制重组置换方式取得土地或项目Р7Р(二)行政审批阶段? 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤:选址定点;规划总图审查及确定规划设计条件;初步设计及施工图审查;规划报建图审查;施工报建;建设工程竣工综合验收备案。Р8Р(三)权属初始登记? 房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。开发商应提交材料:? 1、申请书;? 2、企业营业执照;? 3、用地证明文件或者土地使用权证;? 4、建设用地规划许可证;? 5、建设工程规划许可证;? 6、施工许可证;? 7、房屋竣工验收资料;? 8、房屋测绘成果;? 9、其他文件。Р9Р二、项目开发结算的四个程序? (一)工程预算? 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等,预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件,称为建筑工程预算。? 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。Р10Р(二)工程结算? 是指施工企业按照承包合同(含补充协议)和已完工程量向建设单位(如房地产开发企业)办理工程价结(清算)的文件。主要方式:? 1、按月结算。实行旬末或月中预支,月终结算,竣工后清算的方法。? 2、竣工后一次结算? 3、分段结算(按形象进度) ? 4、目标(控制界面/单元)结算? 5、其他结算方式
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