批流程?贷款发放后的管理?按揭贷款政策Р4Р房地产企业贷款的种类Р5Р房地产企业贷款的种类Р按贷款用途分:Р1、房地产开发贷款? 对已取得“四证”房地产项目给予用于开发建设的贷款?2、土地一级开发贷款? 用于土地拆迁和市政配套建设的贷款;如化实、化研一级开发贷款。?3、经营性物业贷款? 贷款用途一般不限,以所贷款物业的经营收入为还款来源的贷款。Р6Р房地产企业贷款的种类Р按项目性质划分:?1、住宅项目开发贷款? 住宅项目一般风险较小,资金回收期短,银行可以取得大量个人按揭资源,是银行较为支持的贷款种类;?2、商业项目开发贷款? 商业项目一般风险较大,资金回收期长,没有较稳定个人按揭资源,银行对商业项目的选择条件较高(经济形势、项目位置、公司背景,银行政策等),在目前外部条件不佳的情况下,一些银行采取停止发放该类贷款的政策,如中信银行。Р7Р取得贷款的一般前提条件Р房地产开发贷款条件?公司条件:?1、公司各项合法经营的证照齐全;?2、按发改委立项要求,完成项目注册资本金注资。?项目条件?项目取得“立项批复”和“用地规划”、“国土证”、“工程规划”、“施工证”,即“四证”到位;当只有施工证未到位时可带条件上报,施工证到位后放款。Р9Р财务条件:?1、在申请贷款时,项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%,商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%;已投入资金以合同和发票为证;?2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入,即资本金或资本公积,以公司往来款等其他债的形式投入资金,银行不认为是自有资金。Р取得贷款的一般前提条件Р例:京润项目投入各类土地成本约30多亿,但注册资本金只有4703万美金,其他资金均以往来形式(即债的形式)投入,在向银行申请贷款时需将其他资金以往来款转资本公积的形式转入所有者权益,转增资本公积后银行才认可该部分投入资金为企业“自有”资金。Р10
全文预览
