价格越低、质量越好、用户转换成本越低,其所能产生的竞争压力就强。Р房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房;还有乡镇的小产权房;单位的公积金住房。Р政府的保障性住房数目不多,地方的腐败现象都难以使其发挥到作用,无法满足住房需求。更不可能真正威胁到商品房。Р小产权房主要问题是购买风险太大。Р综上所述:这些替代品的缺陷较大、竞争力弱,很难威胁到商品房。Р(二)潜在的新进入者威胁:Р波特认为,潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源,但也有威胁。Р首先,房地产的进入与退出的壁垒很高,很难有企业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。Р其次,随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地产的银根紧缩,很少有人会再次冒险进入房地产市场。Р再者,在政策高压、存货高企和景气下行的背景下,房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。Р综上所述:由于进入的门槛高,产品差异化、资本要求高、政府政策限制,所以国内新进入者威胁小。Р(三)供应商的议价能力:Р从波特五力模型来分析,中国供应商从住房的交易中他们得到的是暴利。Р开发商在与政府的博弈中,政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断,历来房地产的调控总是紧一紧松一松,开发商已经摸透了政府的周期。Р房地产市场中没有替代品,因而只有一种供应商,供应商的议价能力得到提高。Р综上所以,在中国房地产供应商的议价能力比较强,面对他们的威胁手段提高价格,和降低产品质量时,客户往往没有办法,只能妥协。Р波特认为,大部分行业中的企业,相互之间的利益都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。Р(五)现有竞争者的竞争能力:Р我国房地产企业的数量。Р(五)现有竞争者的竞争能力:Р例如:万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国房地产前十巨头垄断者。
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