须由投资双方或若干方共同决定。企业一般会考虑在自身不成熟的商业领域寻求合作伙伴,建立合营性质的合作经营模式,已达到预期,降低风险。国贸可以在部分项目上采用此种模式,比如酒店的运营。合营 5至 10 层未售完的部分写字楼,可以考虑租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式, 一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛, 其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。东方国贸也可以参考这种模式,尤其是主力店的引入,以提升整体物业市场价值。租售结合 1-4 层商业裙楼把物业建成以后形成独立的产权。通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资。东方国贸在先售的前提下,后期可以根据市场实际情况,合理的出租部分物业。以实现操作的灵活性,同时掌握大厦开业和运营的主动权。只租不售 5至 10 层写字楼分产权先出售为主这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买的投资者实在少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。不过鉴于区域市场的特殊性,以及企业回笼资金的考虑,东方国贸项目宜采取以售为主的方式。出售目标物业优劣势分析经营方式
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