订金、定金、保证金、诚意金(其他应付款二级科目)是否缴纳所得税、营业税??1、2008年以后,如果收取的定金跨越年度,由于没有签订预售合同,因此在收取定金的当年,要作为预收款项,不作为收入处理,并入以后年度的销售收入或营业外收入。?例外:大地税函(2009)77号文件第三条(违反上位法)?2、定金?国税函发〔1995〕156号第十八条?问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间??答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。?3、诚意金 (河北省地税局2010年2号公告认为应该缴税但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税)建议:同当地税务局沟通,以取得一致意见。?(三)会员卡或会员费?2008年1月1日以后,对于此类未购房而办理的会员卡、会员费,是同定金,需缴纳企业所得税。?思考:免费赠送的服务卡,是否征收营业税??《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》(国税函【2004】1032号文件)?(四)非法预售房屋未签订预售合同,是否计税??(1)根据新31号文件第6条规定,签订合同后,才计税。?(2)这里的合同,应遵循“实质重于形式"的原则,不局限于房管局制式的合同,只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在,则推定为销售合同已经签订。(国税函【2008】875号)?思考:委屈的预售许可证的销售合同,在法律上是否有效??法释(2003)007号第二条?“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。?”??(五)是借款合同还是销售合同?(实质重于形式)?假借借款的形式?未完工收入结转收入
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