4%左右)包干。6万科小股操盘项目案例背景1:项目区位好、配套优,土地方收益预期高项目区位:位置优越、交通便利、配套完善周边房地价:地价便宜,售价较高合作背景•项目原始楼面地价较低(计容可售楼面2165元/㎡),与周边的市价差距较大(周边中海项目计容楼面3709元/㎡),•土地方遇到了短期经营困难,但因项目地段优越,看好后市。如直接按市价收购,双方对于股权比例、地价确认的分歧较大;8万科小股操盘项目案例背景2:但目前项目经营困难,后续开发难以为继,债务负担是项目面临最大困难项目资源情况:仍有18万平米可售项目架构图•计容可售面积:18.34万平。一期已开发计容未售物业2.94万平;二期未开发计容土地方A信托可售建面15.4万平;•一期主要以还迁房为主;商品房部分主要10%90%以低价团购销售为主,收益低。4亿项目销售情况:销售价格偏低、回款困难•1期均价:5880元/平(住宅定向团购);少量公寓9000-9500元/平项目公司C银行•1期去化速度:每月销售800万元(10套/3.5亿月)项目财务情况:资金缺口大、债务负担重•资金情况:账面资金750万(2012年7月31日),A信托马上到期(2012年8月8日),信托资金缺口1.5亿,如考虑二期建设,资金缺口约2.5亿•负债情况:项目负债为7.5亿元,其中C银行开发贷款3.5亿元、A信托负债4亿元9万科小股操盘项目案例背景3:操盘能力弱导致信用等级低,如项目仍由土地方继续操作,将面临苛刻的再融资条件土地方操盘能力弱,资金方顾虑•操盘速度慢,2年后才能归还融资,利息压力大;•土地方寻找了A信托、B信托、C信托三家资金合作方;其中2家要求必须有融资条件苛刻:品牌开发商介入;年化利率不低于20%信用等级低•土地已抵押C银行,置换出3.5亿的开发贷款,再融资困难;•若没有如期归还A信托借款,土地方将丧失权益。10
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