合组成业主团体,通过行使建筑物区分所有权,对各业主共有部分和本社团共同事务实行公益性统一管理,从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度。狭义的业主自治,又称业主团体自治,是指特定物业管理区域内的业主,为了对其物业进行管理、使用,维护其自身权益以及物业的整体利益,依照法律规定和共同约定,组成自治性组织,对物业管理中的公共事务进行自治自律、民主管理的方式和制度。法是调整人的行为的社会规范。从法律须加以规制的物业管理行为角度,物业管理的社会性行为才是法律的调控对象,而业主对其物业的专有部分进行支配的非社会性行为属于私人事务领域的自由,法律不应干涉。基于这一认识,对业主自治的概念应作狭义的理解,即指业主通过业主自治组织实行的自我管理。目前,我国中央和地方的物业管理立法文件均明确规定了业主大会和业主委员会制度,可以说承认了业主自治组织的存在,而在有些地方性立法文件中设专章规定了业主自治制度9,则是对业主自治最为明确的肯定。(2)业主自治的理论基础建筑物区分所有权理论为业主自治的理论基础。1989年建设部在其规章中曾使用城市异产毗连房屋概念,用以指称结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋,10从而在实质上承认了建筑物区分所有权。学界对于建筑物区分所有权的内容,存在一元论说、二元论说、享益部分说及三元论说等不同见解。¨而《物权法》的出台,其采用了三元论说观点,反映出作为通说的三元论说占居了主导并暂时对学术上的这一纷争划上了句号。8徐建明编著:《物业管理法规》,东南大学}n版社2000年版,第141页。9如《江苏省物业管理条例》(2003年10月25口修iE),第二章标题为“业主自治管理”。10建设部《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年修正)第2条第2款。11江平主编:《中困物杖法教程》,知识产权出版社2007年版,第247页。
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