商铺的客户群中85%以上用于投资,只有不足15%的购铺者用于自营,并该部分投资者中有近50%还处于自营或出租的考虑中。我们将本项目购铺客户定位如下:Р 区域定位:Р 区域珠海港澳地区珠三角其他地区其他Р 比例(%) 75 15 5 5Р 投资商客定位:Р --有丰富投资经验,已有多处投资物业,专门进行商铺投资的珠海三角大客户。Р --对珠三角经济及市场环境较为熟悉, 看好珠海发展前景的港澳人士。Р --珠海商务人员、政府公务员等中产阶层人士,该部分投资商客熟悉珠海经济环境及发展方向。Р --手中有一定积累,进行二次置业,对本商业物业前景看好的珠海本地人。Р --从事商业经营,积蓄一定资金,投资自营的经营商客。Р 四、项目销售策略Р 1、商铺规划建议Р 本项目是一个纯商业物业,不同于住宅开发,发展商将物业建好卖给业主交付使用,套现后就终结同项目的关系。本商业物业(部分)在实现旺销使资金尽快回笼的基础上,还要保证本项目的整体性和售后经营的持续发展。因此本商业物业不能“为卖而卖、一卖了事”。针对市场、业主及经营商户的需求,根据我们对珠海销售商业物业进行市调所反馈信息显示,单铺建筑面积在100㎡以上的大面积铺位市场份额占有较小,市场对该部分商业物业消化能力较弱。而建筑面积在40-80㎡左右的商铺销售情况最好,参照迎宾广场、扬名广场、岭南世家等销售情况,小面积商铺市场需求量远大于大面积商铺,市场对该部分商业物业的消化能力较强。从商户经营的角度来说,面积小的商铺更符合经营客商需要,因而更有利于商铺投资商客获取稳定出租收益。因此我们建议将面积大的铺位分割成面积在40-80㎡左右商铺,并且在分割带设置公共通道,使投资商与经营商实现最大利润回报(具体分割规划平面图已交格力置业。针对格力旺角项目,我们对商铺进行重新分割规划。商铺分割规划效益评估如下:(具体分割规划详见附件1《商铺规划分割图》)
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