少业内人士认为,内部机构的冗余,以及新加坡总部和中国区的来回沟通不畅导致了腾飞在投资中国时决策非常缓慢,这也成为腾飞进驻中国的前十年间发展异常缓慢的最关键因素。为了改变这一局面,自2005年开始,腾飞开始对组织模式进行调整,力求尽量缩短决策链。目前这一改造正在按部就班地进行中。Р另外,也有业内专家认为,在目前制约腾飞发展的各种因素中,还有一个关键因素来自于董事会要求的高回报率。不论是工业地产项目还是商业地产项目,腾飞集团对所投资项目的回报率要求都很高。一位曾为腾飞寻找过工业项目的人士表示,两年前,腾飞在寻找项目的时候要求5年能够收回投资,这就要求每年至少有20%的收益率。但就当前中国房地产市场的发展状况而言,工业地产的毛利润率大约是8%—12%,做得好的可以达到15%,其中还需要缴纳5%的营业税和33%的所得税,再加上一些不可控的成本因素,项目的平均净利润很难预估。商业地产方面,由于受国内宏观调控的影响,利润也很难达到腾飞所预期的目标。有鉴于此,腾飞自2005年开始,主动调低到10多个百分点的净利润。即便如此,这样的项目目前也很难找到。Р而在调整利润率的同时,腾飞目前面临的挑战还来自于已经建成的项目。资料显示,目前苏州工业园开始出现业主要求退租搬出园区的现象。究其原因,腾飞打造的苏州工业园的租金相比于苏州其它工业园区的租金要高2—3倍,因此有业主从成本的角度出发考虑搬迁。对此,业内专家认为,此举很可能造成腾飞的利润下滑。Р就当前而言,腾飞的许多地产项目已经延伸到了中国的各大主要城市。或许来自项目的消息仍然不能令人满意,但是腾飞已经做好了加速投资的准备。腾飞集团中国公司总裁吴多深表示:“在未来,腾飞(中国)将会引入私募基金,先以工业为主。”Р4科学园成功要件分析Р根据腾飞总部2003年对世界范围内94个成功科学园的市场调研,我们发现产、学、研的有机结合是科学园成功的必备条件。
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