年的经营风险和前十年定期返租的资金压力。Р ④、增长了成交率。Р c、操作核心点：Р 1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=总房款×60%×优惠比例。Р 2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价(可合理避税)。Р 3、对五年返租：一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。对十年返租：一次性付款优惠1%，按揭不优惠。Р 4、对老顾客增长1%的优惠。Р d、分区域配合方案操作Р 根据公司既有的分区特点和租金利润特点。可以把分段销售、五年返租、十年返租，配合使用。РРР 经营权销售。Р 在c2栋位置好的区域划出部份面积进行经营权销售。只销售的经营权，以每平米 4200元的价格销售。相称于35元/㎡·月，十年租金一次性交清租金不变。计算措施： 以100平米为例： 经营权销售金额为：35×50×12×10=21万元Р 顾客回报率：30×8%÷12=20%Р 特点：Р 1、展示了xx广场商业铺面的升值空间。Р 2、通过销售控制，达到少数区域销售，不会导致大量未售资产。Р 3、20%的年回报率更具有吸引力。Р 4、对黄金区域自身有很大的升值空间，公司可以获得更多的利益。 经营管理思路Р (1) 从速组建专业商场经营管理公司对将来的商场进行管理，从发展趋势看，投资者越来越看重商场的经营管理，而商场自身能经营好才是物业竞争的主线。因此，具有长远眼光的公司必需考虑商场的经营问题，要考虑经营者的问题，并尽量形成共同投资共同管理商铺，实行风险共担、利益共享，而不是一卖了之。Р (2) 从增长商场附加值的角度出发，建立商场经营者、管理者的高档会员俱乐部(商会)，使商家在本商场内有一种约会和交流生意的常设地址，令商场业主享有到超于其他商场的优惠条件。Р (3) 运用上述两点建立起来的优势，安排多种社会活动，树立商场品牌形象。
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