所的规定;明确违反业主委员会和业主大会决定的行为的法律后果,增强业主自治组织的影响力. (二)明确”住改商”合法化途径虽然《物权法》肯定了有条件的将住宅用房转化为经营性用房,但是具体如何合法地”住改商”还需要相应的配套规定.立法应该明确以下问题: 1.将经营项目分门别类,明确规定可以进驻小区的经营种类. 2.申请住宅商用涉及多个政府部门,立法应该明确各种经营项目应当按照怎样的先后顺序报相关部门审批或者登记备案;要明确经营者需要提供的资料种类和格式;还可以对住宅商用的审批进行集中办理等等.采取措施减少经营者申请的成本和繁琐程度,方便意在合法办理”住改商”手续的业主. 3.合法的将住房转化为经营性用房的后续管理制度和纠纷解决机制.如,经营者是否应该多交管理费,对于受影响的利害关系人如何补偿等等. 4.进一步划分各行政部门的管理职责,避免法律法规的矛盾和空白.如,明确工商部门和其他审批部门对于小区内部不同种类”无照经营”的管理职责. (三)搭建行政执法综合平台鉴于规划、房管、工商、城管等部门均对业主擅自改变住宅用途具有一定的管理职能,各部门由于取证困难等原因,”分别治理”及突击式的”各部门联动治理”在效果上不尽人意.因此,政府要有效治理”住改商”问题,需要构建长期稳定的综合执法平台.成都市政府已经建立了”住改商”处理平台,建议将以上成都市政府搭建的治理平台适用到该区,明确该区的”住改商”问题有明确的投诉受理机关;分流处理程序多个部门联合执法的长效机制. (四)加大宣传成功治理”住改商”的案例 1.向业主宣传业主纠纷解决的法律知识和成功的司法案例,鼓励业主通过司法途径解决”住改商”带来的民事侵权. 2.宣传分享小区自治的成功经验,引导业主自治. 3.宣传其他企业成功的物业管理,刺激物业管理企业做得更好. 4.宣传某些经营者活用法律从而获得其他业主容忍住宅商用的案例,避免纠纷的产生.
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