、租售比等异常指标。但是,对于商业项目的过程经营而言,往往没有去关注这些指标的计算基础和计算规则,导致商业项目过程中出现大量的利润流失。比如,地产公词有建筑面积、套内面积、计租面积、可租赁面积等不同的面积指标,如果在统计商业资产信息的时候,往往会存在签约的商业资产的汇总信息与实际面积信息不符的情况。如果管理不善,很有可能导致大量利润外流。主要存在以下情况:-是使用合理的指标来监控运营风险。在解决了指标统计口径的…致性问题之后,还需要解决用合理的指标来监控运营风险的问题,否则,i旦选择不善,相当于一线的管理后门一直是开启的,无法起到真正监控运营风险的作用,比如空铺率与出租率。现在较多的商业地产公司均采用“空铺率”来监控目前商业资产的整体出租情况,这是比较有代表性的异常指标之-,但是根据我们的实践看来,这里提及的空铺率只是「个时点值,而不是期间值,不能真实反映铺位空置的情况。二是使用不同的面积指标统计资产。很多地产公司在对外披露信息的时候统一使用的是建筑面积,比如整体商业血积、商场建面租金单价等。但是在统计商户的合同信息时,一般都是按照计租面积来统计,而这个时候有的是按照建面,有的是按照套内,有的是按照约定的面积来交租,这就会带来统计口径的不-样。为了规范管理,我们可以考虑统一都按照建面来议租金单价,比如万达就是按照这种方式来签署合同,规避了口径不一致造成统计困难进而影响租金收益的问题。所以,对于过程的资产管理而言,除了商业H常运营管理Z外,还需厘清指标计算基础,并且选择合理的过程管控指标,才能真正起到规避经营风险的作用。小结综上,我们通过项目运营、翻新改造、物业管理这三大手段,和“资产台账要清晰”、“运营风险要可控”这两大抓手,真正实现商业资产的整体增值。在此基础上,商业项目决策团队就町实现进”可获得不菲租金收入、“退”可以获得丰厚资产增值,兑现“进可攻、退可守”的有利局而。
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