估方法进行。第二十条比较法评估:比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1.可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这些可比案例的已知价格作各项因素修正,直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。可比案例直接比较法的技术路线为:(1)选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件8的要求;(2)进行因素修正,求取比准价格。比准价格的计算公式:比准价格V=可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时,该系数取1;P2—交易日期修正系数;P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数,系数确定参见附件8;P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数,房屋区域因素修正系数确定参见附件8。(3)确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2.基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正,间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基准价格比较修正法的技术路线为:(1)选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件8;(2)确定基准价格(V0)样本房屋的评估价格即为基准价格,当样本房屋有类似房地产交易的,应选用可比案例直接比较法进行评估;样本房屋或类似房地产有经济收益的,应选用收益法进行评估。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法进行评估。(3)确定评估价格各被征收房屋应与样本房屋的房地产实体因素进行比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值,其计算公式为:评估价格Vi=基准价格V0×P5P5─样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数,系数确定见附件8。第二十一条收益法评估:收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
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