理费收缴机制。“农转非”居民安置小区物业管理费的收缴可采取由原村集体经济合作组织将物业管理费计入成本,或有盈利后先交费再分红等办法,统一缴付物业管理费。对村集体经济薄弱,或小区住户由多个村拆迁安置户组成、各村集体经济发展水平极不平衡的小区,采取直接向住户收取物业管理费的办法。针对向住户直接收取物业管理费带来的收缴率低的问题,可由社区协助上门收取,并将物业管理费收缴工作列入街道(乡镇)对社区考核的重要内容。“农转非”居民安置小区物业管理的开办费应由建设单位列入建设成本,并于建成交付时统一支付到所在街道(乡镇)或社区。同时,针对部分小区在建成交付初期,由于整体开发建设周期长、入住率低、大市政配套滞后、配套管理用房租金收益低等因素带来的不利于收缴物业管理费、影响物业管理“造血功能”问题,可在此类小区建成交付1—3年内或入住率达到一定比例前,物业管理费由建设单位列入建设成本并统一承担,并采取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费,以培养居民缴费意识,为今后收费打下基础。 4.实行物业管理相关扶持政策。“农转非”居民安置小区物业管理总体上还处于起步阶段,面对部分拆迁安置群众由于生活困难一时难以全额负担物业管理费、部分物业服务企业由于物业管理费收缴标准和收缴率较低造成经营困难的现状,有必要采取针对性的扶持措施,确保该项工作的平衡推进。如对持有市、区民政部门核发的有效期内《困难家庭救助证》的“农转非”居民安置小区住户,经当地社区公示无异议后,可予以减半收取专业化物业管理服务费用或免交社区化准物业管理服务费用。对为“农转非”居民安置小区进行专业化物业管理的物业服务企业,可制定相应的财政扶持政策,如将其缴纳综合服务费营业税的地方财政收入部分(市区留成),以及当年上交地方财政收入比上年的新增部分(市区留成),通过项目的形式由财政予以支持。 5.强化对小区居民业主和租住户的教育引导。加强“农转非”
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