码城当初的成功,很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制,土地制度完善后,现在单是工业用地性质变更这一点,就很难操作,这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。例如东莞天安数码城进展缓慢,奠基4年未开工,主要就是土地权属问题一直得不到解决。3、植入概念后厂房出租运营模式——华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪80年代的工业厂房,随着城市的发展,这个地区也面临着规划调整和功能改造。华侨城集团而后将片区和文化产业联系起来,做成深圳的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。由华侨城集团统一运营管理,目前进驻的创意类企业较多,形成了创意类企业聚集效应。整体收益良好。4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式——万通与TCL、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式——万通与厂区模式——签订协议联手发展工业地产签订协议联手发展工业地产联手2010年7月30日,万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》,根据协议,双方出资创办万通新创工业资源投资公司,万通持股55%,TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通公社”。万通工社除厂区租赁业务外,还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列业务功能。投资之后,采用的是“售后回租”的方式,业主的回租部分(此次TCL回租部分为58%)为万通提供了基础回报,现成的空余厂房、仓库的出租,闲置空间的商业化改造,还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。对于万通而言,重点在工业地产扩张的可能性上,此类传统制造业企业一方面土地获取成本很低,一方面自己又用不完,而且也没有专业的运作团队,这就给了万通以机会。而双方的合作项目这种土地获取方式显然比走招拍挂拿地划算,另外,制造业企业和当地政府一般都有良好的关系,这也是促使万通与TCL联姻的关键原因之一。
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