的优先续租权有失公平、公平。那么,能否在任何情况下一律赋予承租人优先续租权呢,这是值得商榷的。四、优先续租权的适用条件参照《合同法》第230条对房屋优先购买权的规定,笔者认为优先续租权具有如下适用条件:1、出租人与承租人的房屋租赁合同合法有效是前提,如果房屋租赁合同被确认无效或被撤销,则自然不存在优先续租权。2、优先续租权的客体仅限于原承租房屋。现实中存在大量的柜台、摊位、出租车等特殊租赁物,如果赋予此类租赁物的承租人享有优先续租权,则易引发群体诉讼,进而浪费司法资源,影响社会稳定。因此,不能扩张优先续租权的客体范围。3、优先续租权体现在房屋租期届满前,出租人欲另与他人订立下一个房屋租赁合同阶段,当出租人在合理期限内通知承租人新的租赁条件,承租人必须在此段期限内主张优先续租权;否则,此项权利即告消灭。关于“合理期限”的规定,可参照最高人民法院《关于适用贯彻执行〈民法通则〉若干意见问题的意见(试行)》第118条“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人”之规定,定为“3个月”为宜。如果出租人提出将收房自用或租赁房屋的共有人将以同等条件承租,按照物权优于债权原理,承租人不能主张优先续租权。4、优先续租权须在同等条件下行使。同等条件是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件,包括同一租金、同一租期,同一付款方式、期间及同一其他交易条件。5、优先续租权虽不是法定民事权利,但出租人与承租人在订立房屋租赁合同时约定此项权利亦不违反法律规定,在缔约双方当事人之间具有约束力。实务中,在某些房屋租赁合同中可能仅约定了优先续租的意思表示,对续租条件(如租金、租期等)未作约定或约定不明确,为妥善定纷止争,建议承办法官不要仅简单以“约定不明确,视为未作约定”来驳回承租人的诉讼请求,可以通过释明优先续租权的法理、性质,引导当事人参照原房屋租赁合同或欲订立新的房屋租赁合同中的租赁条件续租。
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