城镇公共设施公共建筑用地基准地价评估方法研究

,并根据宗地的实际情况对评估价格进行情况修正,将最终结果作为待估宗地的机会成本价格。 3机会成本法评估公共设施公共建筑用地基准地价应用通过对近几年惠州市惠城区土地收购储备――出让样点的现状用途与新规划用途比较分析,根据机会成本的理论,得出公共设施公共建筑用地最适宜(最可能转化)的用途,见表1。由上表可以看出,从公共设施公共建筑用地最可能转化的用途及机会成本用途分析,可得出公共建筑用地基准地价接近于住宅用地,因此,确定公共设施公共建筑用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价。(1)出让年期修正 Nm= 式中:Nm――出让年期修正系数 r――修正基础用途(住宅用地)的土地还原利率 m――公共设施公共建筑用地法定最高出让年限 n――修正基础用途(住宅用地)法定最高出让年限(2)容积率修正 Ri= 式中:Ri――容积率修正系数 Pj――公共设施公共建筑用地容积率对应的修正基础用途(住宅用地)的基准地价 Pi――修正基础用途(住宅用地)容积率对应的基准地价(3)土地还原利率修正 Tj= 式中:Tj――土地还原利率修正系数 Prj――公共设施公共建筑用地土地还原利率对应的修正基础用途(住宅用地)的基准地价 Pri――修正基础用途(住宅用地)土地还原利率对应的基准地价在惠州市惠城区住宅用地基准地价评估成果基础上对出让年期、容积率、土地还原利率进行修正,最终确定公共设施公共建筑用地基准地价。公共设施公共建筑用地基准地价=修正基础用途(住宅用地)基准地价??Nm??Ri??Tj 4结语由于公共设施公共建筑用地具有大多不以营利为目的,收益很小且收益很难准确界定,市场交易案例很少等特点。本次惠城区公共设施公共建筑用地采用机会成本法评估基准地价,在新一轮城镇基准地价更新工作中具有较强的实用性和可操作性,同时公共设施公共建筑用地基准地价的评估为更好的管理土地资产,防止国有资产流失起到有力的推动作用。