本对象,完工结算后进行企业所得税汇算清缴。按项目汇算和年度汇缴最主要的影响就是期间费用的处理,而房地产企业期间费用主要是财务费用。财务费用在建造期计入开发成本,完工后才能计入期间费用,能计入期间费用的不大,而按计税标准能进入管理费用和销售费用的也有限。由于我国会计处理和税务处理对成本均采取不完全成本法,因此,在结算汇缴时,即期间费用不分摊计入成本单列的情况,预缴时也可考虑年度期间费用按法定税率予以抵减。Р (三)提高企业所得税的预缴率Р 国税发[2009]31号文中地级市的最低计税毛利率从15%降为10%,大部分地市是依据最低标准执行,而且该文允许企业扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税等税费,营业税金及附加的税率为5.65%,预征土地增值税的税率最低为2%,实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%(10%-5.65%-2%=2.35%),再扣除期间费用后,当期应纳税所得额所剩无几,甚至为负值。事实上,房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期,现金流充足,所以一直以来对房地产企业实行预征制度,但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税,而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认年度,必然导致该年度纳税压力增大。Р (四)加强企业所得税纳税辅导Р 定期整理税收相关法律法规政策,通过各种渠道让企业及时了解税收政策变化;针对在企业所得税纳税中发现的普遍问题,开展辖区房地产企业集体约谈会,面对面沟通,纠正企业财务人员对政策文件的理解误区。制定纳税情况自查报告内容,要求企业尽可能地利用社会中介力量进行全面自查。Р (五)改革现行税制,推行新型管理模式Р 将房地产开发、建筑安装业逐步纳入增值税管理范畴,在设立合理的税率基础上,推行新型管理模式,从机制与体制上完善所得税管理。Z
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