12种)。按照规定,在保有阶段涉及2种(3种)税收,而且对于非经营用住宅是免税的,所以报告没有分析保有阶段的税收。Р 在我们的调查中,在开发环节涉及到4种税收:房产税、土地使用税、契税和印花税;在销售环节涉及到4种税收:营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中,契税所占比例最大(64.51%),其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%)。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业,所以比例较小。在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%),其次是企业所得税(26.40%)和土地增值税(16.18%)。Р 在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%,销售环节税收远高于开发环节税收;在全部分项税收中,营业税和地方附加税所占比例最高,占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收,从其对房地产市场的影响角度分析,虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少,且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。Р 开发环节和销售环节的税收分布(25个项目)Р 全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%,其中开发环节税收占总成本比例的比例为2.64%,销售环节税收占总成本比例的比例为23.43%。这个税收比例说明,在总成本之外,房地产开发企业在完成销售后,还需要再缴纳占总成本大约四分之一的税收。如果房地产市场的需求弹性小于供给弹性,那么这部分支出实际上还要转嫁到购房者身上。从购房者的角度分析,则在总成本外还需要一次性支付大约占总成本四分之一的税收。在房地产税收的过程中,一些税收项目,例如土地增值税,是提前预缴的。根据我们的调查,税收的提前预缴给企业带来了较大的资金压力。预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。
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