抵押权注销登记,再办理预告登记”。Р 目前社会资金面偏紧,在建工程抵押作为贷款融资重要渠道,为了交易安全可建立开发企业、银行、房产管理部门共同监管机制。抵押权银行与预售资金监管?y行合一,通过抵押权人(贷款银行)全权收存售房款,对项目进行全封闭资金管理,房产管理部门对项目实行预售监管,预售回笼资金用于抵押人项目建设并根据工程进度核定拨付。既保证建设资金的充足供给,做到专款专用,杜绝开发商以各种名目挪用建设资金,确保项目顺利竣工,同时通过楼盘预售回笼资金逐步收贷,减少不良贷款风险产生,在保证抵押权人(贷款银行)与抵押人(开发企业)都获取相应利润的同时,从根本上维护购房者利益。Р 三、房地产项目在建工程抵押登记中的几点建议Р 1.加强信息的实时互通确保交易安全。不动产统一登记后,大多数地方在建工程抵押登记和预售合同备案分属两个主管部门的职能,但该两项职能又密不可分,即使分别由不同部门实施,各自的信息也必须通过系统进行无缝对接,防止因系统的孤立而导致风险环生,以免发生抵押房产直接出售或者已售房屋被再次抵押的权利错乱复杂的现象,保障购房者权益,避免法律风险。Р 2.扩大在建工程抵押权人范围拓宽资金融通渠道。目前将在建工程抵押权人限定为银行有待商榷,特别是《物权法》出台后对此并未有限制性规定。《城市房地产抵押管理办法》将在建工程抵押权人限定为银行,是因为在当时的历史条件下,在建工程涉及债权数额较大,而除银行,很难有机构能够有条件针对在建工程进行融资。而现在随着经济的发展,私募基金、信托贷款、承建单位垫资等均可为开发商继续建造在建工程提供融资,若登记机关以《城市房地产抵押管理办法》为依据而拒绝为上述单位的债权办理在建工程抵押登记,则将严重阻碍上述融资模式的正常开展并大大限制在建工程抵押融资的渠道,不利于房地产市场的发展。因此,笔者认为只要是具有金融许可的机构都可以成为在建工程抵押权人。
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