同的成立与生效与抵押权的成立与生效分割开来,并对登记请求权明确规定。Р 所幸的是,有关司法解释弥补了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年颁发的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第56条第2款规定:“法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。”可以说该规定在纠正担保法上述规则方面做出了十分积极的努力。从法律条文上看司法解释的内容与法律规定的内容不一致,它的基本要求是,抵押合同签订虽然没有进行不动产登记,但是有过错的抵押人应当承担赔偿责任。这种做法符合物权与债权相区分、物权变动与物权变动的法律根据相区分的法理,也符合正在进行的物权法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承担责任,就首先要承认抵押合同的约束力,这实际上就是承认了抵押合同作为物权变动根据之一的效果。这一点是非常合理的。当然,该司法解释并没有解决司法实践中争议颇多的抵押合同的成立生效与抵押物的登记之间的关系问题。对此,我们的观点是,要分清物权与请求权的区别,区分抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效的不同。Р 总之,笔者认为,房地产抵押登记虽然并不影响抵押合同的成立与生效,但是登记却是抵押权成立与生效的必要条件。具体说来,抵押登记具有如下法律效力:1、决定抵押权是否成立。已经登记,抵押权成立;尚未登记,则抵押权不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登记完成前这段时间内,如果抵押人将抵押物转让给了第三人,抵押合同的权利人不得对第三人主张抵押权的追及效力。因为在抵押登记完成前,权利人尚未取得抵押权。2、确定抵押权的效力范围。通过抵押登记,可以确定抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围。3、确定抵押权的顺位。如果同一抵押物上成立了多项抵押权或其他优先权,则按照抵押登记的顺序决定优先受偿的顺序。一般而言,登记在先的权利人可以优先受偿。
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