待开发地块的现状,预判未来可能的发展方向。主要包括:Р 地理位置与交通状况:Р 详细考察待开发地块与城市主体之间的的相对位置关系,以及各种交通条件的通达程度。这将在很大程度上决定本地块未来的发展潜能。Р Р Р Р 板块分析:Р 该地块所处的局部板块(建筑组团),与周边相邻的几个主要板块之间的相互联系,以及各自的功能区别。Р 如果可能的话,还应尽量判别一下各个板块的主要人口构成情况。Р 这些分析结果,也将在很大程度上决定本地块未来的发展方向。Р 现有自身条件:Р 有很多地块的开发方向,是要收到多种现实条件的制约的。我们必须认真的分析各种制约条件,比如来自当地政府的制约因素、来自本地市场的制约因素、来自当地人文方面的制约因素等等。这些现实存在的制约条件,极大的限定了待开发地块可能的发展方向。Р 地块SWOT分析:Р 定性分析待开发地块的各项优势、劣势、机会与威胁等等影响未来项目运作的客观因素。Р ◆研究市场:Р 宏观经济状况:Р 包括:国家宏观经济运行情况,以及经济政策走向。Р 综合整体运行现状以及预期的未来政策走向,尽可能对未来2~3年内整体经济的走势进行初步分析,并力求得出一些基本判断结论。以便从宏观经济运行周期的角度,对项目运作提出策略性的指导建议。Р 房地产市场状况:Р 全国房地产市场运行状况;Р 本地房地产市场当年的销售情况;Р 本地房地产市场近3~5年内的运行趋势,包括主要房产类别各自的销售总量、销售价格的变化趋势;Р 本地针对房地产开发的政策环境如何,等等。Р 竞争态势研究:Р 着重了解相邻板块主要房地产开发项目的产品种类、推售节奏、价格水平、以及竞争优势所在。Р 为此有必要进行一次详尽的市场调研,以详尽调研表格或数据库的形式,对各个相关项目进行普遍的调查了解。对于重点关注的项目,还应开始建立项目跟踪制度,实时了解重点楼盘的重大营销动作,掌握他们的实际运作进程。
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