期性的变化。比如新城区的综合体会随着城市的发展逐步成为城市的核心;目前核心区位的综合体由于受建设条件的影响,可能会逐渐没落并被新的城市综合体取代。在综合体的不同发展时期,满足其核心功能的业态分布会发生较大变化,能够了解和应对这些变化,将会对城市综合体保持持续的盈利能力具有关键的作用。Р 城市综合体的开发要素Р 开发城市综合体是一个系统工程,需要具备基本的要素条件如下。Р 完备的资金计划:打造一个城市综合体项目,具有周期长、体量大、要求高的特征。其中,一部分用于销售,如住宅、公寓、写字楼等,可实现快速资金回流;另一部分用于物业出租经营,可带来稳定的现金收益。而两者之间的比例规划、节奏规划、时间规划是资金计Р 划的重点。Р 正确的区位选址:城市综合体属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以最可能分布于城郊结合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。但一般意义而言,城市综合体项目选址只要符合下列三项标准之一即可:其一,项目所在位臵为城市核心区,有人流和消费基础;其二,项目位于城市中心,是城市经济新增长点;其三,项目位于新型开发区,以新型产业带动新城建设。Р 便捷的交通条件:城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位臵。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。Р 科学的规划比例:规划有时决定结果,业态组合比例构成非常重要,如酒店、商业、写字楼,公寓等占比,这主要决定干前期的市场研究,如客户构成,人流规模、需求品质等等。城市综合体开发不仅是一个地产模式,更是一个城市发展和运营的问题。城市综合体的开发建设必须与城市经济,产业氛围、消费能力等合拍、互动。
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