资投机购房是调控的重点,而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中,主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成,受到市场环境变化的影响应相对较小。报告期内,政府加大了住房保障工作力度。据统计,2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套,保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划,未来几年,我国保障性住房的建设规模将进一步加大,保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看,保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用,保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境,从而避免市场的大起大落,为行业的持续增长提供稳定的发展环境。期内,针对宏观经济环境的变化,国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期,货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度,央行两度加息,2011年2月,央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。报告期内,监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理,对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计,2010年房地产开发企业资金来源中,国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。此外,多个城市出台了商品房预售款监管方案,对预售款的使用进行限制。未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋,这意味着企业必须加强资金管理,更为重视财务安全,另一方面,企业也需要提升现有资源的使用效率,强化内生增长能力。万科一贯坚持稳健的发展策略,良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。同时,凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理,万科在争取合作资源方面积累了较为丰富的经验,具备一定的优势,这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下,能够通过灵活的合作方式,借力各种可能的社会资源,加快企业的发展。
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