费酒店为保证持续稳定的经营收益, 每十年左右将会重新翻新一次, 预计在剩余土地使用年限内,估价对象将进行 3 次的装修改造,改造费用预计为 3,000 元/ 平方米。(8) 酒店净收益增长率根据深圳市近几年酒店市场的发展情况, 深圳同类酒店净收益近年来呈递增趋势, 并结合消费者物价指数以及通货膨胀率,综合确定估价对象在剩余年限中的前 10 年里保持年收益增长 5% (即 2010 年5月 27 日至 2020 年5月 26日)。(9 )酒店房地产收益单价建筑面积(㎡) 45,862.86 原建购价(元) 260,489,882.58 序号项目名称计算方法及说明 2010.5.27 -2020.5.2 6 2020.5.27- 2050.11.27 1 年纯收益 a (万元) 17,222 23,145 2 报酬率 r 报酬率用安全利率加风险调整值得到 7.00% 7.00% 3 收益年递增比率 g 综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算 3.00% 0.00% 4 收益年限 n 根据房地产证记载并结合租约计算得到 10.0 30.5 5 收益折现值 V= A1/ ( 1+Y1 )+ A2/[ ( 1+Y1 ) ( 1+Y2 ) ]+ ……+ An/[ ( 1+Y1 ) ( 1+Y2 ) ……( 1+Yn )] 136,407 146,736 6 收益单价(取整至千位) (元/ 平方米) 收益折现值合计 61,700 710年后装修改装费用折现(按 300 0元/平方米计) 3000 ÷ (1+r)^10 1,525 820年后装修改装费用折现(按 300 0元/平方米计) 3000 ÷ (1+r)^20 775 930年后装修改装费用折现(按 300 0元/平方米计) 3000 ÷ (1+r)^30 775 10 扣除装修改造费用后的收益单价( 取整) 58,625
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